الملكية الخاصة تتمثل في ملكية الأشخاص الطبيعية والقانونية، وينظم القانون أداء وظيفتها الاجتماعية فى خدمة الاقتصاد القومى وفى إطار خطة التنمية، دون انحراف أو استغلال أو احتكار، ولا يجوز أن تتعارض فى طرق استخدامها مع الخير العام للشعب. والملكية الخاصة مصونة، لا يجوز فرض الحراسة عليها إلا في الأحوال المبينة في القانون وبحكم قضائي، ولا تنزع الملكية إلا للمنفعة العامة ومقابل تعويض عادل يدفع مقدماٌ وفقاٌ للقانون، وحق الإرث فيها مكفول.
آخر تحديث 17 سبتمبر 2012, الساعه 10:20
الشهر العقاري والتوثيق .. يبحث عن العدالة " هيئة الملكية العقارية والتوثيق ( هيئة قضائية مستقلة ) "
وهذه مقدمة بسيطة عن الشهر العقارى والفائدة من استقلاله عن وزارة العدل وجعله هيئة قضائية مستقله .
يعتبر الشهر العقارى القلعة الحصينة لحماية الملكية ، خط الدفاع الحقيقي في مواجهة مافيا الأراضي ، ملاذ الناس لصون ممتلكاتهم ، فمكان العمل فيه أشبه بمحراب العدالة . ففي الأفق لاحت رؤي وبزغت افكار تعبر عن مطلب جماعي ليس فقط لأعضاء الشعر العقارى ولكن للشعب كله بإعادة صياغة كيانه وترسيخ وجودة وتقوية بنيانه تحقيقا لاستمرارية أداء دوره في حماية الملكية وفرض سياج أكثر قوة يواكب متغيرات العصر ويواجه بحزم كل انحراف يهدد استقرار الملكية.
فلقد اتفقت الرؤي علي كون القانون الحالي المنظم لعمل الشهر العقاري مليء بثغرات دون تحول اداء دوره علي نحو منتظم ومتكامل في صياغة حقوق الملكية ومنح أعضائه الاستقلالية والثقة في بحث وتوثيق الملكية وفرض مناخ متشابك الخطوات. فالخطوات جاءت جادة في التعامل مع واقع الشهر العقاري بمشروع قانون ينسخ أغوار المواد التي لم تعد قادرة علي تلبية احتياجات أعضائه ودعم استقرار الملكية في المجتمع ، لقد خرج المشروع الجديد برؤية متكاملة ترصد عن قرب معاناة توثيق الملكية والثغرات التي تحدث خللا في الاداء . ولقد قطع أعضاء الشهر العقاري الذين يحملون فوق عاتقهم المسئولية , خطوات جادة نحو حوار بهدف نفض غبار المواد القديمة وكتابة فصول جديدة بروح مغايرة تأخذ نهج العمل بعصر جديد . لقد أودعوا الحجج والبراهين التي تقضي بإنشاء هيئة الملكية العقارية والتوثيق كهيئة قضائية مستقلة .
فتلك الهيئة تعد طوق نجاة وحماية للملكية في مصر ونقل الشهر العقاري نقلة نوعية تحقق له انطلاقة جديدة , وتوفر لأعضائه مظلة حماية حقيقية اثناء بحث وتوثيق الملكية وتزيل عبء المنازعات القضائية من فوق كاهل المحاكم . فالقضية عندما تتعلق باستقرار الملكية, فإنها تحتاج إلي نظرة أعمق وأكبر وحوار أكثر جدية في الطرح والتناول .
فالبنسبة لعيوب قانون الشهر العقارى الحالى فإنها تتمثل فى التالى :
1- قانون الشهر العقاري المطبق حاليا يجمع نوعين من العمل يتمثل في الشهر الشخصي والسجل العيني وكونه يحمل شريحتين في التطبيق توجب فض الاشتباك بين النظامين بقانون موحد يأخذ بنظام السجل العيني الذي يدعمه الواقع التطبيقي باعتباره افضل وسيلة لحماية المتعاملين في تجارة العقارات وتملكها ومنع الغش والتواطؤ, حيث يوفر هذا النظام صفحة كاملة لكل عقار يجري عليها كافة التعاملات ويسهل علي المتعاملين الوقوف علي هذه التصرفات دون لبس أو غموض .
2- القانون الحالي تحيطه الجوانب السلبية من كل اتجاه, فمثلا من حيث اجراءات الشهر لم يحدد القانون بصفة واضحة في الباب الثاني سوي المحررات الواجبة الشهر ولم يحدد ماهية الدعاوي التي يجب شهرها في حالة وجود نزاع بين من آلت اليه الملكية والغير الذي يدعي حقها.
3- أن ما أقره المشرع في المادة27 من القانون التي تتعلق بحالة امتناع ذوي الشأن من تمكين مهندس المساحة من دخول العقار ومعاينته إلا باللجوء الي قاضي الأمور المستعجلة وله في هذه الحالة الأمر بالدخول أو الرفض وبالاجراء الاحصائي علي أوامر القضاة تبين عدم اعطائهم أوامر الدخول للمعاينة إلا في10% من جملة الحالات .
وبذلك فإن الواقع يقضة لضمان فرض سياج قوي لحماية الملكية بأن يتحول الشهر العقاري الي هيئة قضائية مستقلة وعندما نقول ذلك فإنني اقول من منطلق طبيعة عمل الأعضاء الفنيين الذين يمارسون أعمال التوثيق ووضع الصيغة التنفيذية علي المحررات ومثلهم في هذا القاضي في المحكمة عندما ينظر دعاوي صحة ونفاذ العقود . فتحول الشهر العقاري الي هيئة قضائية مستقلة من شأنه ايجاد ضمانات قوية تصون أسلوب وطريقة عمل اعضائه وجعلهم في مأمن من التعرض لضغوط قد تؤدي الي انحراف عن اصول العمل الذي يعد أهم سمة فيه شعور القائم به بوجود مناخ سوي يؤهله لبحث الملكية دون الوقوع تحت تأثير خوف .
فكثير من مشاكل العمل التي يزخر بها الشهر العقاري ترجع في المقام الأول إلي عدم شعور الأعضاء الفنيين بالأمان أثناء كتابة المحررات وبحث الملكية , وشيوع الاحساس بأنه دائما ليس بمنأي عن الخطر . فمن ناحية اسلوب ونهج العمل داخل مصلحة الشهر العقاري فإن العضو الفني بالمصلحة لا يعتبر موظفا اداريا يلتزم بقواعد تملي عليه ، بل يحكم نظام عمله القانون وهذا ما تؤكده المادة 4 من تعليمات الشهر فقرة 1 و4 و5 طبعة 2001 والمادة 3 من ذات التعليمات والمادة 5 من تعليمات التوثيق .
في حين تقضي المادة الخامسة من اللائحة التنفيذية للقانون رقم5 لسنة1964 بأن يكون الامتحان لتعيين اعضاء الشهر العقاري في قوانين الشهر والتوثيق وما تعلق بأحكامها في القانون المدني والمرافعات .
وبالتالى فهناك جوانب كثيرة مضيئة في حالة ما إذا تم تحويل الشهر العقاري لهيئة قضائية ولعل أهمها دعم القضاء المصري بثلاثة آلاف عضو جديد يساهمون في تخفيف العبء عن كاهل القضاء في إنهاء المنازعات التي تتعلق بالحقوق العقارية وتمثل اكثر من40% من اجمالي المنازعات المعروضة علي القضاء .
في حين أن معظم الدول المتقدمة لا يصدر من محاكمها احكام صحة ونفاذ عقود بيع ولا تصدر هذه الاحكام إلا في مصر والتي لايتم نقل الملكية بموجبها وتقتصر الحجية فيها علي أطرافها وأوجب القانون تسجيلها حتي تكون ناقلة للملكية وحجة علي الكافة بل جعل المشرع الحجية المطلقة للمحررات الموثقة في نظام السجل العيني مما ينعكس علي توفير الجهد والوقت والمال والمشقة التي يكابدها الناس في هذه الدعاوي والتي لا يترتب عليها سوي الالتزامات الشخصية بين المتقاضين بهذه الدعاوي.
نحن لا نتحدث من فراغ عن ضرورة تحويل مصلحة الشهر العقاري الي هيئة مستقلة فهناك حكم هام وتاريخي أقرته محكمة القضاء الاداري في القضية رقم1181 في جلسة 19 مايو1953 وجاء بأنه يجوز تعيين الموظفين الفنيين في مصلحة الشهر العقاري والتوثيق قضاة من الدرجة الثانية أو الأولي من استوفوا المدد المبينة بالفقرة( ه) من المادة الثالثة من قانون استقلال القضاء والفقرة( د) من المادة الخامسة للقانون المذكور.وتم العمل به من عام1973 وحتي1977 ونقل علي أثره عدد من الاعضاء الفنيين بالشهر العقاري الي القضاء بذات الدرجة والاقدمية.
فمشروه هيئة الملكية العقارية والتوثيق يهدف الي وضع اجراءات موحدة لجميع العقارات والنهوض بمستوي أداء العاملين وجودة الخدمة التي تقدم للجمهور وإعطاء مساحة رحبة للجان القضائية كي تعمل في ميادين أخري والقضاء علي العقبات الادارية التي تحول دون تحقيق عدالة ناجزة.
فتحقيق كيان مستقل لمصلحة الشهر العقاري بعيدا عن وزارة العدل لا يعد ترفا وإنما قوامه منح اعضائه الحرية والأمان في عمليات بحث وتوثيق الملكية والقضاء علي الضغوط النفسية التي يكابدونها في ظل الاوضاع الراهنة وتؤثر علي حركة سير العمل .
فليس من الضروري تولي وزارة العدل الإشراف علي الشهر العقاري ، فاستمرار الوضع القائم علي هذا النحو السائد يعوق دوران عجلة العمل وانطلاقها نحو خدمة المتعاملين معه ، نظرا لتولي المستشارين المسئولية وزمام الأمور في وقت لا يملكون فيه الخبرة اللازمة التي تعينهم وتمكنهم التعامل مع القضايا والمشاكل التي تفرزها عجلة العمل . حيث كان يتم التعامل مع الموضوعات المثارة دون فهم أو وعي لطبيعة العمل بين جدران الشهر العقاري, وبالتالي تتأثر مصالح الناس وتتلاشي القدرة علي ضبط ايقاع العمل وهذا وضع استمراره يفقد الشهر العقاري كيانه وقدرته القوية علي ضبط الملكية.
فالشهر العقاري يلعب دورا محوريا واساسيا في استقرار الملكية التي تعد الحصن المنيع لضمان تدفق الاستثمارات . حيث تعيش مصر في تلك المرحلة الراهنة حالة رواج واستثمار ضخم في مجال العقارات ويمكن تعظيم هذه الاستفادة وتحقيق أكبر عائد اقتصادي ممكن إذا ما نظرنا الي عمق الصورة وتعاملنا مع حجم المتغيرات الاقتصادية التي يموج بها المجتمع بإعادة النظر الي القانون المنظم لعمل الشهر العقاري وتعديله بقانون الملكية العقارية والتوثيق الذى يؤدة إلى جعل الملكية أكثر رسوخا واستقرارا مما يؤدى إلى تدفق نظام العمل في انضباط قوي يصعب اختراقه أو التلاعب فيه.
x